越南工业用地租金显著上涨回封概率，价格甚至超过中国苏州等地。
2024年3月中旬，沈荣踏上去往越南的飞机。
当时，固德威在越南的光伏逆变器生产基地落成，他以公司副总裁的身份参加了典礼。就如固德威一样，众多中国企业选择越南作为出海的制造基地。韩国的三星和LG等企业则更早，且更大手笔地投资越南。
回想起那趟旅程所见所闻，沈荣对第一财经记者说，越南感觉像是早期蓬勃发展的中国。他看到了这个东南亚国家的经济从农业向制造业的快速转变，一座座工业园从水稻田间生长出来。
2024年至今，中国和韩国的企业仍然热衷于投资越南。土地是工业和经济发展的基本要素。越南早期有便宜的工业用地，但国土面积有限，最近两年地价不断上涨。现在固德威所在越南工业园的土地成本，已经与中国长三角地区持平。对于中国企业，越南的工业用地红利已经消失了。
前赴后继
元股证券固德威的越南生产基地在海防市。
固德威越南工厂总建筑面积约14800平方米，主要用于储能逆变器和并网逆变器的生产。按照最初规划，满产后可实现每年18万台的产能。
海防市是越南北部的中央直辖市。两年前，上海没有直飞海防的航班。沈荣出差海防，需要从上海飞到越南首都河内，再搭乘三个小时左右的大巴，才能到达固德威的工厂。
“这一路，整个交通还是不错的。但沿途你会发现田园乡村的景色。进入海防市以后，即使是在晚上还是会感到它成片成片工业区的形象。”沈荣此前对第一财经记者说。
海防虽然是越南第三大城市，但是它的旅游业并不兴旺，制造业是它的经济支柱。
沈荣这样在中国从事多年制造业的人，经过海防的工业园区，然后进入市区，很容易感觉到它像是中国曾经发生的一幕。
“它给人朝气蓬勃的感觉。”沈荣说。
固德威的中国总部在江苏省苏州市高新区，当地有一个制造基地，其最大的制造基地则位于安徽广德。越南工厂是固德威在中国境外的第一座生产基地。
固德威是中国企业投资越南的案例之一。
最近几年，越来越多中国企业在越南落地生根，越来越多中国员工如沈荣一样，从长三角和珠三角的各个城市奔赴越南的工业园区。比如，为苹果生产耳机的歌尔把基地选在了北宁省，比亚迪选择了富寿省。
“我们最近考虑在河内建数据中心。”优刻得CEO季昕华近日告诉第一财经记者。
优刻得是一家总部位于上海的云计算企业，此前已经在越南的胡志明市投资了数据中心。中国游戏公司出海越南，带动了对云计算的需求，这触发了优刻得此前在胡志明市的投资。
越南地理狭长，南方的经济中心胡志明与北方的经济中心河内距离比较远。考虑到要同时覆盖北方和南方的需求，优刻得才考虑在河内再度投资。
“你要去拿地，获得稳定电力，这个周期太长了。所以我们前期先租用，规模大了之后，再考虑自建。”季昕华说。
赛伍技术的越南生产基地则位于北宁省顺成工业园，也是该公司的首个海外生产基地。按照赛伍技术的最初规划，这一项目占地40.3亩，总建筑面积约2.7万平方米，主要生产太阳能封装胶膜。
赛伍技术董事长吴小平近日对第一财经表示，越南工厂一期5GW封装胶膜产能已经投产一段时间，年产2500万平米涂布产线也在去年进入试生产阶段。
“越南基地主要是出口美国、印度等国，盈利情况也不错。”吴小平希望，越南产能不再局限于供应光伏客户，而是可以扩展到消费电子领域。
前赴后继的中国企业，使得中越之间形成紧密的经济纽带。
携程商旅发布的商旅管理白皮书显示，中国企业海外差旅的目的正在由“调研考察”转向“外派执行项目”，以越南为代表的亚洲新兴市场正在成为中企出海的高增长目的地。携程商旅为企业提供差旅管理服务，它的业务也覆盖越南等东南亚国家。
“从我在越南接触到的企业来看，大企业仍然是主力，但中小企业的增量非常大。大企业的差旅很规律——比如歌尔、立讯、富士康、蓝思科技这些果链电子大厂，每周都有固定航班从中国各地飞往河内。由于中方员工比较聚集，每年春节前后、五一、国庆已经形成常态化探亲潮。”同程商旅越南区域负责人林泽填告诉第一财经记者。这一年明显感觉到，来越南找机会的中小企业变多了，很多是第一次来越南考察，三五个人一个小团，来看厂房、见客户、谈代理。
谁是越南的用地大户
中国企业并不是越南工业用地的最大外资方。
越南财政部的数据显示，2026年的前四个月，越南吸引FDI实际到位资金约74亿美元，其中新加坡是最大的投资来源国，其次是韩国，中国排在第三位，紧随其后的是日本。
外资涌入越南，已经持续数年时间。这些资金部分是用于商业，比如开展旅游业等，但更多资金是投资于制造业。这帮助越南完成从农业经济向工业经济的转变，就如同曾经在中国发生的一样。
在越南工业用地开发方面，新加坡资本扮演着独特的角色。
第一太平戴维斯越南公司工业服务部负责人John Campbell告诉第一财经，从开发商和业主的角度来看，新加坡公司非常显眼，它们绝不仅仅是制造业的租户。越南许多工业园区、物流设施和现成厂房平台都是由新加坡资本开发、管理或支持的，包括由越南新加坡工业园、丰树等公司开发的项目。
韩国和中国公司，则是越南最突出的制造业租户群体。
据John Campbell介绍，在越南北宁，由于三星的长期存在，以及围绕三星发展起来的庞大韩国供应商生态系统，韩国公司具有特别大的影响力。三星在北宁省累计投资超过80亿美元，是当地电子制造集群的主要支柱。
“过去几年，中国制造商是越南北部增长最快的外国投资者群体之一。”John Campbell表示。中国企业在电子、工业部件、机械和配套产业中的存在感尤为显著。
河内、海防、北宁等构成了越南北部的红河三角洲经济繁荣区，胡志明等城市则构成了越南南部的湄公河三角洲经济区。
元股证券:ygzq.hk对于中国制造类企业，越南北部的重要性远远大过南部。
据携程商旅越南市场商务负责人陈思粤观察，中国制造类的企业更喜欢在河内及红河三角洲各个城市扎堆；胡志明的中国零售企业则相对多一些，一些国内知名的消费品牌把办公室放在胡志明市。
“明显能感觉到两个城市的差异特别大。河内就是工业风，漫天PM2.5。”陈思粤说，中国员工出差越南，也集中于河内及周边。“河内的业务量远远大过胡志明市，应该占85%左右。”
河内及周边城市的产业结构，比胡志明周边的产业结构更加现代一些。
“河内绝大多数是电子、光伏、精密制造相关配套的产业。”林泽填表示，而南部的胡志明则是相对成熟的工业区，更偏民营商贸、跨境物流、酒店餐饮等服务业。
新加坡、韩国以及中国的企业，共同推动越南工业用地价格的上升。越南基地落成的时候，沈荣感觉河内周边跟固德威国内生产基地的土地成本相比，差得已经不多了，而且“涨得挺快的”。
2024年至今，越南工业用地的价格更是越来越贵了。
土地红利消失了
往来越南的外资企业员工，如沈荣一样，见证了越南一片片水稻田地变成一座座工业园区。
海防现在已经成为越南首屈一指的依托港口的工业中心。该市目前有20多个工业园区正在运营或开发中，关键产业包括电子、汽车制造、机械工程以及配套产业。主要投资者包括三星SDI、LG电子、LG显示、普利司通以及众多物流运营商。
北宁是越南重要的高科技制造业中心之一。北宁省拥有约15个主要工业园区，包括安峰、桂武和越南新加坡工业园。在三星及其庞大供应商网络的大规模投资下，电子制造业占据市场主导地位。
John Campbell表示，在强劲的制造业需求、基础设施改善以及持续高入住率的支撑下，越南工业用地租金在过去五年中显著上涨。
北宁因其成熟的电子生态系统、靠近河内以及优质工业用地供应有限，是越南北部最昂贵的工业用地市场之一。据第一太平戴维斯的研究，北宁工业地价每平方米约148美元，比越南北部地区平均水平高出约12%。
海防也录得强劲的租金上涨，这得益于对港口基础设施、物流网络和大型制造项目的持续投资。尽管租金上涨，许多投资者仍然看好海防，因为它具有优越的国际连通性和容纳大型工业项目开发的能力。
随着环河内市的周边制造业地带的土地跟租金明显上涨，且核心工业地区的用地紧张，部分区域租金水平已经跟中国长三角地区相当。
固德威和赛伍技术，在中国长三角的苏州市都有制造基地。据第一太平戴维斯，目前越南北宁和海防的整体厂房出租价格达到每平方米月租金4.5美元到5美元，与苏州市的厂房价格相当，甚至更高一些。
越南能转变为工业厂房的稻田也越来越少了。
近年来，考虑到粮食安全问题，越南在逐步收紧农业用地向工业用地转化的口子。越南北部的优质水稻田，比如那些一年生产两季水稻的田地，被更严格地限制转变使用性质。
越南现在基本已经没有低成本的土地红利了。第一太平戴维斯方面认为，未来的五年，越南土地成本的上涨趋势会延续下去。“因为土地供应量越来越紧张，但需求没有大幅下降的迹象。”
中国企业依然视越南为重要的投资地。
吴小平告诉第一财经，赛伍技术还要在越南扩建产能，以开拓消费电子类市场。越南土地租金价格的上涨虽然有影响，但也在可接受范围内。
“现在不少人过来考察市场、对接合作、驻点洽谈。他们跑一趟北宁、海防、太原、广宁、义安等中资企业聚集的工业区下来，单次停留一周甚至半个月的非常普遍，长期驻越办公的同胞也越来越多。”林泽填表示。
越南出口欧美国家有显著的关税优惠，人工成本仍较中国沿海地区低一些，这仍然吸引不少中国企业。不过，越南的土地红利，一去不返了。
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