据杭州贝壳研究院数据，上个月，杭州市区（含富阳、临安）共成交二手房9356套，环比2月份的3369套，大涨178%。这个数字创下了自去年5月份以来的单月成交新高。
元股证券其中成交最多的一天是3月23日，网签421套，是去年4月份以来的最高单日纪录，也是今年单日成交首次破400套。
刚需加速进场
成交房源六成低于150万
从3月份的成交画像中，能清晰看到当下的买房大趋势：刚需正在加速进场，低总价、小户型房源成为绝对主力。
据杭州我爱我家统计，3月杭州成交的二手房中，总价200万元以下的住宅房源占比达51.6%，环比上升2.3%。这一比例从去年1月的33.7%起步，以月均约1.3个百分点的速度持续增长，在2025年下半年加速上行，当年12月首次突破50%，此后持续保持在高位。
元股证券:ygzq.hk在200万元以下低总价房源占比持续扩大的同时，150万元以下房源的成交占比也节节上升，从2025年1月的17.5%逐步上升到目前的32.2%。这意味着，上月成交量超五成的200万元以下低价房源中，约63%集中在150万元以下。
这些低总价房源主要集中在哪里？
余杭闲林、良渚，萧山义桥、南部卧城等远郊板块是主力。随着这些区域内不少小区单价跌至“1字头”，80-90平方米的小三房总价降到100万-150万元，成了刚需群体的首选。
闲林的西溪山庄，上个月成交31套，120多平方米的高层房源成交均价仅为“1字头”，套均总价170万-190万元。同板块的雅乐国际花园，上月成交22套，创下近年来的小区月成交量新高，但89平方米房源总价从去年同期的150万-160万元，下探至100万-120万元。
良渚板块的未来公寓，上月成交30套，九成房源在200万元以内，主力户型84-89平方米小三房，套均150万-180万元。“这样的总价门槛，对于预算有限的年轻刚需来说，确实够得着了。”良渚板块的一位中介表示。
3月份成交量TOP20榜单，几乎成了刚需盘的集体秀场。临安的越秀星汇城以51套的绝对优势登上榜首，成交均价7770元/平方米；越秀悦映城、中天珺府均成交了13套，网签单价都未过万元/平方米。
主城老小区成交放量
但“以价换量”趋势明显
杭州主城老小区的成交热度也显著回升。比如采荷、朝晖、翠苑、大关等老小区，3月成交全面放量。
杭州我爱我家统计，翠苑小区一区至五区3月共成交35套，套均110万-160万元，单价普遍回落至“2字头”边缘。其中，翠苑三区贡献了约四成成交量，单月成交14套，部分38-45平方米的小户型仅售80万-97万元。
朝晖小区3月成交29套，较2月的16套增长81%。目前朝晖片区成交均价2.39万元/平方米，较去年同期的2.7万元/平方米下跌11.8%。部分小面积、楼层或户型欠佳的房源，以100万元以内的价格成交。
得益于采荷一小、二小的优质学区资源，采荷小区3月成交30套，较年前月均十六七套有大幅提升，成交均价为3.82万元/平方米，同比下降4.42%，表现出较好的抗跌性。成交房源中，八成以上面积低于60平方米，总价集中在150万-220万元。
学区房榜洗牌
文海实验登上榜首
3月历来是学区房成交的传统旺季，不过，今年学区房整体成交有所下滑，而且成交格局发生了微妙变化。
往年一贯领跑的江南实验学校学区房，3月共成交64套，同比去年的128套下滑50%。而钱塘区的文海实验学校以74套的成交量，登上杭州二手学区房成交量榜首，也是唯一一个成交量超过去年同期的学区。
文海学区中，景冉佳园表现最为突出，单月成交13套。60平方米的两居室价格回落至1.6万-1.9万元/平方米，套均总价回落至100万-120万元。
钱塘区幸福河小学学区房幸福雅苑，3月成交再创新高，达到26套，这个小区自去年11月起已累计成交60套55-60平方米的小户型房源。价格方面，小区均价从去年11月的2.04万元/平方米上涨至3月的2.58万元/平方米，套均150万-160万元。
西湖区的耀江文鼎苑同样表现抢眼。继1月成交15套、2月成交5套后，3月小区成交16套二手房，目前成交单价稳定在4.5万-5万元/平方米，88平方米户型套均400万-450万元。
整体仍处于价格下行通道
但别幻想抄到“最低点”
3月份杭州二手房卖了9356套，这个数字让人看到了市场的暖意。
不过，理性分析，本轮回暖的底色依然是“以价换量”。
3月杭州二手住宅成交均价为27027元/平方米，环比下降6.7%，同比降幅达16.3%。虽然部分热门小区价格有微弱抬头迹象，但整体仍处于价格下行通道。
杭州贝壳研究院院长上官剑认为，3月的楼市热度，是积压需求在季节性窗口集中释放，叠加学区落户的时间窗口共同推动的。总价300万元以上的改善房源成交占比有所下滑，主要是因为新房市场分流了部分改善需求，尤其是高端改善客群。
杭州我爱我家分析认为，尽管3月数据表现亮眼，但市场是否真正进入新一轮上升通道，仍需观察接下来四五月份的成交表现。若后续成交量能稳定在每月七八千套以上，本轮复苏的可持续性将进一步得到确认；反之，则说明市场“时机未到”，还需要耐心等待。
对于真正有自住需求的购房者来说，当下的窗口期确实比前两年友好很多——选择面广、议价空间够。只要别幻想抄到“最低点”，有看中的房源，就是你出手的时机。
来源：橙柿互动·都市快报 记者 陆丹股票杠杆账户
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